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【ご注意】悪質なマンション売却勧誘について

悪質なマンション売却勧誘について

従前よりオーナーの皆様から各種悪質電話や売却勧誘があったとのご連絡、ご相談を受け、その都度個別にご対応させて頂いております。オーナーの皆様にはご注意頂きたく、ご連絡頂いた悪質な勧誘手口をお知らせいたします。
今後、オーナー様からご報告頂いたものに関しては随時更新して追記させていただきます。

 


 

【ケース1】

スカイコートグループの社員または元社員を名乗り「物件を所有し続けると最終的に大幅な赤字が出るので今のうちに売却した方が良い」等の話を持ちかけ相場からかけ離れた低い金額で売却を迫ってくる。
※スカイコートグループ社員を名乗る電話で怪しいと思われた際は、お手数ですが電話番号をお控えください。

【ケース2】

所有物件に関して入居者が退去する予定があると虚偽の情報を伝え、退去すると原状回復費用がかかり入居状況もよくないので今のうちに売却したほうがよいと不安をあおってくる。
※実際には退去の予定は全くなく嘘の情報です。

【ケース3】

オーナー様のご自宅に直接訪問し、売却の勧誘をしてくるケースがあります。
所有者ご本人と接触しやすいためだと思われます。

【ケース4】

オーナー様のご自宅に直接訪問または電話勧誘の際、最初はとても優しい感じで話をしているが、断った途端態度が激変し、脅し口調で話をするようになり売却を迫ってくる。
※急に訪問してくる業者や身に覚えのない電話があった際は、対応しないようにしてください。

【ケース5】

上の階のお部屋が漏水しており、入居者が退去することと修繕費用がかなりかかってしまうので、今のうちに売却した方がよいと不安をあおってくる。
※実際には漏水しておらず、入居者の退去についても虚偽の情報です。

【ケース6】

ご自宅に直接訪問してきた時、または電話勧誘の際にスカイコートの大阪支店の者ですと名乗り売却勧誘をしてくる。
※スカイコートに大阪支店はございません。関西圏にお住まいのオーナー様に連絡してくるケースが多いようなのでご注意ください。

【ケース7】

スカイコートグループの社員を名乗り、オーナー様のご所有物件に関して入居者の騒音問題が起きており苦情が出ている等の連絡をしてきて不安を煽ってくる。
※スカイコートグループ社員を名乗る電話で怪しいと思われた際は、お手数ですが電話番号をお控えください。

【ケース8】

留守電に『ご所有物件の〇〇(所有物件名)に関することでお伝えしたい件がありますので折り返しご連絡お願いします』と入声し、オーナー様に取引のある会社だと思わせて折り返し電話をさせる。
※スカイコートグループ社員を名乗る電話で怪しいと思われた際は、お手数ですが電話番号をお控えください。


上記の勧誘ケースは一部ではありますが、オーナーの皆様におかれましては、悪質な勧誘行為には十分ご注意いただきたく存じます。

 

 悪質なマンション売却勧誘に関する対処例 

①身に覚えのない電話があった際は、できる限り録音等で記録を取り、個人情報の削除を申し入れた上で、二度と電話をしないでほしい旨をお伝えください。その際、相手の電話番号、会社名や担当者名を控えるようにしてください。

②不動産会社が連絡もなく突然訪問してきた場合、面会せず、ご自宅に入れないようにしてください。できる限り動画等で記録を取り帰ってほしい旨をお伝えください。それでも帰らなければ、警察を呼んでください。

③少しでも疑問に思われる部分がございましたら、すぐにオーナーサポート部(0120-336-269)までご連絡ください。

スカイコートグループ社員が上記のような理由で売却の勧誘することは一切ございません。不審な電話があった際には、不安を解消するためにもご一報くださるようお願い申し上げます。

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国土交通省関東地方整備局
悪質勧誘注意喚起参考サイト
https://www.ktr.mlit.go.jp/kensan/kensan00000030.html
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お問い合わせ

オーナーサポート部
フリーダイヤル:0120-336-269(平日9:00~18:00)
メール:os@skyc.jp

05/14_土地相続登記義務化

土地相続登記義務化


【目次】

1.土地相続登記義務化とは
2.所有者不明土地になると何が困るのか
3.相続登記義務化と関連法案
4. まとめ


 

1. 土地相続登記義務化とは

 

これまで、相続が発生した場合でも相続登記は義務ではなかったため、土地の評価が低かったり、手続きが面倒だと感じた場合など相続登記を放置しているケースが多々ありました。
土地の所有者が不明の空き家や荒れ地は処分することが困難になる事が多く、周辺の土地の地価が下がったり景観が悪化したり、更には一部の所有者不明の土地が原因で公共事業や都市開発が進まないという問題が起こってしまいます。現在、このような所有者不明の土地の増加が社会問題となっており、所有者が分からない土地がこれ以上増えないように相続登記が義務化されることになりました。

法務省によると、不動産登記簿により所有者が直ちに判明せず,又は判明しても連絡がつかない土地を所有者不明土地と定義しています。この所有者不明土地が発生する大きな原因として、平成30年版国土交通省土地白書※1によると、不動産の相続登記がされないことが約66.7%、そして約32.4%住所変更登記がされないことが上げられています。
そこで、相続登記と住所変更登記の義務化、所有者の連絡先情報の把握のための法案が2021年2月10日に法制審議会民法・不動産登記法部会第26回会議において決定され、2021年4月23日国会での法案成立をしました。改正法は、2024年をめどに施行される予定です。

※1 平成30年版国土交通省土地白書

2.所有者不明土地になると何が困るのか

 

■土地の売却がしにくい

相続登記や住所変更登記が放置されていて登記簿で売り主の名義が確認できなければ、購入希望者は危険を感じ、取引に応じてくれません。

 

■土地活用がしにくい

例えばアパートやマンションを建てて運用したいときに、ハウスメーカーは土地の権利者を正確に知るために登記簿で確認します。所有者の名義が確認できなければ、業者側が危険を感じ、取引に難色を示します。また、融資を受ける場合には、一般的に建設予定地を金融機関に担保として提供します。建築するために土地を担保に出したい場合も、金融機関は必ず登記簿で土地の名義人を確認しますので、正確な所有者を確認できなければ、金融機関は抵当物件として利用することを拒絶するはずです。

 

■正しい相続ができない

数代にわたり相続登記が放置されているケースでは、被相続人となる人が相続登記の放置されている物件の共有持ち分を仮に保有していたとしても、どれくらいの持分なのか不動産登記簿から確認できませんし、実際にはそもそも持分を保有していない可能性もあります。
遺言書を書くにしても、相続対象となる財産を正しく指定できないことから、遺言の内容の一部が無効になることや、場合によっては遺言全体が無効になってしまう可能性もあります。

 

■公共事業や都市開発が進まない

一部の所有者不明の土地が原因で公共事業や都市開発が進まないという問題が起こってしまいます。

3. 相続登記の義務化と関連法案

 

■相続登記の義務化

相続した人は、自分が相続した事実を知ってから3年以内に相続登記をしなければならないという義務規定を設ける。義務を果たさない場合には、諸般の事情を考慮して正当な理由がないと認められる場合に限り、10万円以下の過料に処する

 

■相続登記の手続きを簡便化(相続人である旨の申出制度)

3年以内の相続登記が難しい場合の措置として、相続をした人が登記官に自分が相続人である旨の申し出をすれば、登記官が職権で登記を行うことができ、相続人が相続登記の義務を履行したものとみなす

 

■住所氏名の変更登記の義務化

所有者が住所氏名を変更したときは、2年以内に住所氏名の変更登記をしなければならないという義務規定も設ける。義務を果たさない場合は、5万円以下の過料。

 

■土地管理制度

所有者不明土地管理制度や、管理不全土地管理制度を新たに設け、裁判所が選任する管理人による柔軟かつ効率的な管理ができるように合理化

 

■登記の抹消

既に存在しない法人の担保権に関する登記や、現時点では意味のない地上権や賃借権などについては、要件と手続きを定めて、抹消を簡略に行う仕組みを創設

 

■土地所有権の放棄

これまで民法上に規定がなかった土地所有権の放棄を可能にする仕組みを創設。
要件を満たせば相続した土地を国庫に帰属させることができるが、その際、管理負担金を納入する必要がある

4. まとめ

 

相続登記義務化により、相続人にとっての負担が増加する場合があるかもしれません。しかし、相続登記義務化以外にも登記の手続きの簡略化もあわせて改正される予定もあるので、現時点で、相続登記未了の不動産を所有している方は、改正法が施行されるまでの間に、少しずつ整理していくことや準備をすると良いかもしれません。


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05/07_キャッシュレス決済

キャッシュレス決済

 

今回のテーマは、「キャッシュレス決済」です。
キャッシュレスは名前の通り、現金以外の決済方法です。現金を持ち歩くことなくスピーディーに支払いができるのが特徴です。一口にキャッシュレスといっても、クレジットカードや交通系ICカード、タッチ式、QR式など様々な種類があります。
コロナ禍の影響で衛生的な理由からキャッシュレス決済の利用者が急増し、株式会社ジェーシービーが2020年8月に発表した調査によると、「コロナ禍で、これまで現金で支払っていたお店でもキャッシュレス決済を利用するようになった」と回答した人が66%にものぼり、私たちの生活になくてはならい存在になりつつあります。
また、キャッシュレス決済を利用するお客様だけでなく店頭で働いている人たちの紛失・盗難等のトラブルや金額残高の確認作業などの時間が短縮されたり、現金を引き出すための銀行窓口やATMの設置などの維持費も抑えることができるなど、支払いを受け取る人たちにもメリットがあります。
さらに最近では、国が家にいながら支払いができる「キャッシュレス決済」「キャッシュレス納税」を推奨しております。
そこで今回は、「ちょっとした買い物だけじゃない!キャッシュレス決済」をご紹介いたします。

【Suica】

最近では、カードではなくモバイルSuicaを利用している方も多く、キャッシュレスサービスの代表といえば、Suicaを思い浮かべる人が多いと思います。モバイルSuicaであれば、利用履歴で「いつ」「なにに」「どのくらい」使ったのかがわかるので「旅費交通費」で計上なのか、「消耗品費」で計上なのかが確認できるので大変便利です。
Suicaで公共料金や税金のお支払いはできませんがSuica搭載の指定クレジットカードであれば、公共料金や税金のお支払いが可能です。

Suica搭載の指定クレジットカードで支払えるもの・・・携帯電話やプロバイダーの料金、国民健康保険料、自動車税など

【nanaco】

セブンイレブンの店頭であれば、公共料金や税金をnanacoで支払うことができます。ポイントは付与されません。指定のクレジットカードでチャージした金額がポイント付与の対象です。
また、nanaco発行手数料として通常300円かかりますが毎月8日・18日・28日のイトーヨーカドーハッピーデーであれば、nanaco発行手数料無料でつくることができます。

セブンイレブンの店頭でnanaco支払いできるもの・・・電気ガス水道などの公共料金、固定資産税、住民税、自動車税など

【WAON】

こちらもnanaco同様、WAONでの税金支払いではポイントは貯まらず、WAON一体型のイオン系クレジットカードで、電子マネーWAONにチャージをすると、1ポイントが貯まります。イオン系列でお買い物をすることが多い方はオススメです。

イオングループやミニストップの店頭でWAON支払いできるもの・・・電気ガス水道などの公共料金、固定資産税、住民税、自動車税など

【LINEPay】

LINE Payで公共料金や税金を支払う場合、納付上限金額は納付書1枚あたり30万円までとなり、原則手数料無料で利用できます。これでコンビニ店頭や金融機関の窓口などに行く手間がかからず、短時間で支払うことができます。ご自身の「マイランク」に応じて、「チャージ&ペイ」ご利用時に1%~3%ポイントが還元されます。

LINEPayで支払えるもの・・・固定資産税、不動産取得税、地方税、個人事業税、介護保険料など

【PayPay】

PayPay残高で公共料金や税金を支払いの場合、PayPay STEP利用特典で前月のご利用分に応じて0.5%~1.5%のポイントが付与されます。
また、PayPayでは、「マイナポイント事業」の決済事業者の登録受付が2021年9月30日まで延長されたことを受け、「PayPay」への登録期間も2021年9月30日まで延長していますので、これを機会にPayPay利用してみるのも良いと思います。

PayPayで支払えるもの・・・住民税、固定資産税、学校給食費、保育料、介護保険料など

【クレジットカード】

手元に現金がなくても支払いができるという点では、クレジットカード支払いも同じです。
ただし、クレジットカードで税金を支払いした場合、自治体によって異なるシステム手数料が発生いたします。
例えば、東京都の場合だと、

納付金額 システム手数料
1~10,000円 73円(税込80円)
10,001円~20,000円 146円(税込160円)
20,001円~30,000円 219円(税込240円)
30,001円~40,000円 292円(税込321円)
40,001円~50,000円 365円(税込401円)

※以降、税額が10,000円増えるごとに決済手数料73円+消費税が加算されます。

このようにクレジットカード支払いの場合、納税金額に応じたシステム使用料が発生します。

 

 

固定資産税のように年に複数回支払うものですと、手数料も大きい金額になるので、手数料なしで銀行窓口やコンビニに出向くことなく、税金が払えるうえにポイント還元されるというのは、とても嬉しいですね。
上記でご紹介したものの他にも、キャッシュレス決済はたくさん種類がございます。
よく利用するお店やポイント還元率の高さ、現在の支払い方法と比較して、ご自身にあった支払い方法を選択するのが一番良いと思います。

※一部の公共料金・税金や自治体によっては、上記のキャッシュレス決済対象外の場合や別途手数料が発生する場合がございます。

※一部の公共料金・税金や自治体によっては、上記の支払方法と異なる場合がございます。

いかかでしたでしょうか。知らない知識や感心したものがひとつでもあれば、嬉しいです。「こんな記事書いてほしいな」「このサイトを通じてこんなことやってほしいな」「こんなサービスがほしいな」などのお便りや記事の感想もお待ちしております(*^^*)
最後までお読みいただきありがとうございます。

作成者:濱出


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04/30_土地の価格「一物四価(五価)」とは?

各土地の価格「一物四価(五価)」とは?


【目次】

1.一物四価(五価)とは
2.それぞれの価格が適用される場面と評価方法
3.評価額を知る方法
4. まとめ


 

1. 一物四価(五価)とは

 

1つの土地に、4つ(5つ)の違った価格があることを、一物四価(五価)といいます。地価を評価する場合に、時価(実勢価格)、公示地価(公示価格)、相続税評価額(路線価)、固定資産税評価額の4つの価格があることを表しています。このように分かれているのは、地価を国や地方自治体、売り主や買主などが、それぞれ違った視点や規準から評価しているためです。
※五価の場合には、5つ目に基準地価が含まれて一物五価になります。

2. それぞれの価格が適用される場面と評価方法

 

■時価(実勢価格)

実際に取引される際の価格で、売買する当事者間で合意した価格を指します。土地は同じ地域、同じ面積であっても、その形状や方角、接道状況などひとつひとつ条件が異なります。実勢価格は、こうした土地の固有条件や、時には売買当事者の事情(売り急ぎ、買い進み、縁故など)も加わって決定されます。なお、よく耳にする時価とは、通常の取引状態の場合に成立する価格を指すので、実勢価格とは若干異なります。

■公示地価(公示価格)と基準地価

「公示地価」とは、一般の土地取引の指標や公共事業用地を取得する際などに基準となる価格で、毎年3月下旬に国土交通省から公表されます。具体的には、その年の1月1日における全国の標準地(2020年は計2万6000地点、うち7地点は調査休止)の1㎡当りの価格で、建物がある場合は建物がない更地として評価されます。
また、「公示地価」に類似したものとして「基準地価」があります。こちらは、毎年7月1日における全国の基準値2万2000地点の価格で、9月下旬に公表されます。調査主体は都道府県で、標準地が都市計画区域内中心であるのに対し、基準地は都市計画区域外や林地も対象(一部標準地と重なる地点もある)なので、「公示地価」の補完的役割も果たしています。また、2つの公表時期の差から、土地価格の動向を知ることが出来ます。

■固定資産税評価額

土地の所有者に課される固定資産税や都市計画税のほか、不動産取得税や登録免許税の算定基準となる価格です。各市町村(東京23区内は東京都)によって決定され、「公示地価」の70%が目安になります。基準日は毎年1月1日ですが、評価額の見直しは3年毎となっています。

■路線価

土地の相続税や贈与税の算定基準となる価格で、毎年1月1日における価格が、7月初旬に国税庁から公表されます。評価額は、路線価(道路に面する標準的な宅地の1㎡当りの価格)を土地の形状に応じた補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて算出され、「公示地価」の80%が目安となっています。なお、地方では路線価が定められていない地域もあり、その場合には、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる倍率方式によって評価額を算出します。

<土地公的価格>

3. 評価額を知る方法

 

それぞれの評価額は各公表時期に新聞やテレビなどでも取り上げられますが、各省庁のWEBサイトでも確認できます。国土交通省の「土地総合情報システム」※1では、全国の「公示地価」や「基準地価」のほか、実際に行われた土地取引情報も検索でき、「実勢価格」の参考になります。また、「路線価」は国税庁の「路線価図・評価倍率表」※2で確認することができます。「固定資産税評価額」については、固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書で確認できます。その場合、課税標準額は固定資産税の優遇措置により評価額と一致しない場合があるので、必ず価格欄を確認するようにしましょう。市町村役場に備え付けの固定資産税課税台帳でも確認できますが、納税義務者や借地人といった関係者しか閲覧できません。

※1 国土交通省 土地総合情報システム(https://www.land.mlit.go.jp/webland/
※2 国税庁 路線価図、評価倍率表(https://www.rosenka.nta.go.jp/

4. まとめ

 

今回の記事では土地の価格についてご紹介いたしました。一言で土地の価格といっても評価方法や公表時期に違いがあるなど、さまざま公表されています。利用目的によって評価額が異なるので注意が必要です。

先月の3月末に公示地価が発表されました。オーナー様専用サイトでは今後の公示地価の動向について野中清志氏(住宅コンサルタント)の特別コラムを公開中です。まだご覧になっていないオーナー様はあわせてぜひご覧ください。

野中清志氏の特別コラムはこちら↓↓↓
https://skyc-smile2.jp/wakuwaku/ownersclubsp_post53


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